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  2026 셀러 파이낸싱 부동산 거래｜근저당·무이자·가족 간 매매 세금 정리 은행 대출 한도가 부족한 고가 아파트 거래에서는 매수인이 잔금을 모두 마련하지 못해 계약이 중단되는 경우가 있습니다. 이때 매도인이 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고, 해당 금액을 매수인에게 빌려준 것으로 처리하는 방식이 셀러 파이낸싱입니다. 매수자는 소유권을 넘겨받고 매도자는 미수금에 해당하는 대여채권을 확보하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정합니다. 겉으로는 잔금 지급을 미뤄주는 것처럼 보이지만, 실제로는 부동산 매매와 개인 간 금전대차, 담보 설정이 결합된 거래입니다. 이 구조 자체가 불법인 것은 아닙니다. 다만 거래금액이 클수록 매도인의 채권 회수 위험과 매수인의 상환 부담, 이자소득세와 증여세 문제가 함께 커집니다. 특히 부모와 자녀 사이에서 이용할 때는 차용증 한 장보다 실제 자금 흐름과 원리금 상환 기록이 훨씬 중요합니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 채권최고액은 실제 대여 원금과 같지 않으며 근저당권이 담보하는 상한을 뜻합니다. 무이자 또는 저리 대여로 얻은 연간 이익이 1천만원 이상이면 증여세 검토가 필요합니다. 개인 간 이자를 지급할 때도 원천징수와 지급명세서 제출 의무가 발생할 수 있습니다. 가족 간 거래는 매매가격, 자금 출처와 실제 상환 능력까지 함께 확인됩니다. 🏠 셀러 파이낸싱의 실제 거래 구조 셀러 파이낸싱은 매도인이 부동산을 넘긴 뒤 매매대금 일부를 대여금 형태로 장기간 회수하는 방식입니다. 매수인이 계약금과 일부 잔금은 자기자금으로 지급하고, 부족한 금액에 대해서는 매도인과 금전소비대차계약을 체결해 나누어 상환하는 구조입니다. 거래를 진행할 때는 부동산 매매계약서와 별도로 금전소비대차계약서를 작성해야 합니다. 대여 원금, 이자율, 이자 지급일, 원금 상환일, 중도상환 조건, 연체이율과 기한이익 상실 조건을 구체적으로 정해야 합니다. 매매계약서에도 ...

  매출 10억 넘으면 세액공제 못 받을까｜신용카드 발행세액공제 기준과 절세 대응 개인사업자의 매출이 10억 원에 가까워지면 “조금만 더 팔면 세액공제를 못 받아 오히려 손해”라는 이야기가 자주 나옵니다. 실제로 부가가치세법에는 직전 연도의 공급가액이 일정 기준을 넘는 개인사업자를 신용카드 매출전표 등 발행세액공제 대상에서 제외하는 규정이 있습니다. 다만 여기서 말하는 10억 원은 현재 연도의 카드매출이나 통장 입금액을 단순히 합한 금액이 아닙니다. 기준 연도, 공급가액의 의미, 사업장 단위와 업종 요건을 구분해야 합니다. 특히 10억 원을 정확히 기록한 경우와 10억 원을 초과한 경우의 결과가 다르므로 신고 전에 숫자를 세밀하게 확인해야 합니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 10억 원 기준은 현재 연도가 아니라 직전 연도의 공급가액으로 판단합니다. 공급가액이 정확히 10억 원이면 배제되지 않고, 10억 원을 초과해야 공제 대상에서 제외됩니다. 2026년 신용카드 발행세액공제율은 1.3%, 연간 한도는 1천만 원입니다. 법인과 모든 개인사업자가 받는 혜택은 아니며, 주로 소비자를 상대하는 일정 업종의 개인사업자가 대상입니다. 🔍 1. 직전 연도 매출 10억 원의 정확한 의미 부가가치세법은 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화나 용역을 공급하는 일정 업종의 개인사업자가 신용카드매출전표나 현금영수증 등을 발급하면 정해진 금액을 부가가치세 납부세액에서 공제하도록 규정합니다. 다만 법인사업자와 직전 연도 공급가액이 기준금액을 초과한 개인사업자는 제외됩니다. 현행 부가가치세법 시행령에서 정한 기준금액은 사업장을 기준으로 10억 원입니다. 가장 먼저 알아둘 점은 법에서 ‘10억 원 이상’이 아니라 ‘10억 원을 초과’한 경우라고 정하고 있다는 것입니다. 직전 연도 공급가액이 정확히 10억 원이라면 다른 요건을 충족하는 경우 공제를 적용할 수 있지만, 10억 원을 조금이라도 넘어가면 다음 연도에는 해당 공제를 받을 수 없습니다....

  국세청 소명 요구 많이 나오는 이유｜“다들 하는 절세”가 위험해지는 5가지 순간 “주변에서도 다 이렇게 한다”, “금액이 크지 않으니 괜찮다”, “차용증만 써두면 문제없다”는 말을 믿고 세금 신고를 처리하는 경우가 있습니다. 당장은 아무 연락이 없을 수 있지만 계좌이체와 카드 결제, 부동산 등기, 소득 신고, 플랫폼 정산자료 사이에 맞지 않는 부분이 발견되면 국세청의 해명자료 제출 안내나 소명 요구로 이어질 수 있습니다. 절세는 법에서 허용한 범위 안에서 거래 구조를 미리 정리하는 것이고, 이미 발생한 거래를 나중에 다른 모습으로 꾸미는 것은 전혀 다른 문제입니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 국세청의 해명 안내는 세무조사와 같은 절차는 아니지만 신고 내용의 특정 오류나 누락 가능성을 확인하는 단계입니다. 가족 간 송금은 차용증 한 장보다 실제 이자 지급과 원금 상환, 차입자의 상환 능력이 중요합니다. 개인적인 지출을 사업 경비로 처리하거나 플랫폼 수익과 현금 매출을 누락하면 자료 불일치가 발생할 수 있습니다. 소명 요구를 받았다면 새로운 설명을 만들기보다 거래 당시 자료를 시간순으로 정리해 제출해야 합니다. 🧾 1. 소명 요구는 무작위 연락이 아니라 신고자료의 불일치에서 시작된다 국세청의 ‘신고내용 확인’은 신고서의 특정 항목에서 오류나 누락 혐의가 발견됐을 때 납세자에게 해명자료 제출이나 수정신고를 안내하고 신고가 적정했는지 확인하는 업무입니다. 원칙적으로 세무조사와 구분되는 서면 확인 절차이지만, 자료를 제출하지 않거나 해명 후에도 탈루 혐의가 남으면 세액 경정이나 조사부서 통보로 이어질 수 있습니다. 소명 안내가 왔다고 해서 탈세가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 세무서가 보유한 자료와 납세자가 신고한 내용 사이에 설명이 필요한 차이가 있다는 의미에 가깝습니다. 실제 거래가 정상적이었다면 계약서와 계좌내역, 영수증, 업무기록 등으로 사실관계를 설명할 수 있습니다. 문제는 통지서를 ...

  가족 경조사비 경비처리 가능할까｜거래처·직원 축의금과 20만원 증빙 기준 사업용 계좌나 법인카드로 경조사비를 지출했다고 해서 모두 사업 경비가 되는 것은 아닙니다. 세법에서는 돈이 어느 계좌에서 나갔는지보다 누구의 경조사에 어떤 업무상 목적으로 지급했는지를 먼저 판단합니다. 사업자 본인이나 가족의 개인적인 결혼식·장례식에 낸 축의금과 부의금은 원칙적으로 사적 지출이지만, 실제 거래처에 지급한 경조금이나 회사 규정에 따라 직원에게 지급한 경조사비는 일정한 조건에서 비용으로 인정될 수 있습니다. 📌 경조사비 비용처리 핵심 요약 • 사업자 본인이나 가족·친인척의 개인 경조사비는 사업과 무관한 사적 지출이므로 원칙적으로 경비처리가 어렵습니다. • 거래처 경조금은 업무 관련성이 있어야 하며, 건당 20만원 이하라면 청첩장·부고장 등으로 지출 사실을 입증할 수 있습니다. • 현금 경조금이 건당 20만원을 초과하면서 법정 증빙을 갖추지 못하면 초과분이 아니라 지출액 전부가 부인될 수 있습니다. • 직원 경조사비는 사규와 객관적인 지급 기준에 따라 사회통념상 적정한 금액을 지급해야 복리후생비로 인정받기 쉽습니다. 👨‍👩‍👧 1. 사업자 본인과 가족의 경조사비는 왜 인정되지 않을까 개인사업자가 자신의 결혼식이나 부모·형제·자녀의 결혼식과 장례식에 지출한 돈은 사업 수익을 얻기 위해 필요한 비용이 아니라 가정생활에서 발생한 지출로 봅니다. 사업용 계좌에서 송금하거나 장부에 기업업무추진비로 입력했더라도 지출의 실질이 개인적인 경조사비라면 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 세법은 계정과목의 이름보다 실제 사용 목적을 기준으로 판단합니다. 예를 들어 개인사업자가 친동생 결혼식에 축의금 30만원을 지급했다면 사업상 거래가 없는 한 가족을 위한 사적 지출입니다. 사업자 본인의 부모 장례식에 사업용 계좌로 조의금이나 장례용품 비용을 지급한 경우도 마찬가지입니다. 사업을 하면서 알게 된 사람에게 청첩장을 보냈다는 이유만으로 개인...

  2026 부동산 매수자는 무주택자일까｜다주택자 규제와 실수요자 불안 심리 최근 주택 거래가 이어지는 모습을 두고 투기 수요가 다시 시장에 들어왔다는 해석이 나오지만, 실제 서울 매수자 통계를 보면 생애 최초 구입자의 비중이 크게 높아졌습니다. 다주택자는 대출 규제로 움직임이 제한된 반면, 무주택자는 집값과 전셋값이 더 오르기 전에 주거지를 확보해야 한다는 불안 속에서 매수 결정을 내리고 있습니다. 다만 생애 최초 구입자라고 해서 모두 순수한 실거주 수요라고 단정할 수는 없으므로 통계와 심리를 나눠서 살펴봐야 합니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 2026년 1월부터 5월까지 서울 집합건물 매수자의 45.6%가 생애 최초 구입자였습니다. 다주택자는 수도권·규제지역 신규 주택담보대출과 기존 대출 만기연장 제한으로 운신 폭이 좁아졌습니다. 무주택자는 집값 상승보다 앞으로 주택을 살 기회를 잃을 수 있다는 불안 때문에 시장에 진입하고 있습니다. 실수요자라도 대출 한도가 나온다는 이유만으로 매수하면 금리와 원리금 부담에 흔들릴 수 있습니다. 🏠 1. 서울 매수자 절반 가까이가 생애 최초 구입자 대법원 등기정보광장 자료를 바탕으로 집계한 결과, 2026년 1월부터 5월까지 서울에서 매매로 소유권 이전 등기가 이뤄진 아파트·연립주택·오피스텔 등 집합건물은 7만2,025건이었습니다. 이 가운데 생애 최초 매수자의 등기는 3만2,843건으로 전체의 45.6%를 차지했습니다. 서울 주택을 매수한 사람 10명 중 4명 이상이 처음으로 부동산을 구입한 셈입니다. 지역에 따라 비중은 더 높았습니다. 노원구의 생애 최초 집합건물 매수 비중은 60.6%, 성북구는 59.8%로 집계됐습니다. 강남권 고가 아파트보다 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역에서 첫 주택 구입자가 더 적극적으로 움직였다는 의미로 해석할 수 있습니다. 다주택자가 매도한 서울 아파트의 매수자를 조사한 자료에서도 무주택자의 비중은 73%로 나타났습니다. 이전 ...

  KB국민은행 주담대 한도 3억원 축소｜2026 가계대출 총량제와 실수요자 대응 KB국민은행이 2026년 7월 10일부터 주택구입자금 목적 주택담보대출의 최대한도를 기존 6억원에서 3억원으로 낮췄습니다. 수도권과 규제지역뿐 아니라 비규제지역에도 적용되는 조치입니다. 다만 모든 은행의 주담대 한도가 일괄적으로 3억원으로 바뀐 것은 아닙니다. KB국민은행이 자체적인 가계대출 총량 관리를 위해 시행한 조치이므로, 집을 계약했거나 잔금을 준비 중이라면 은행별 조건과 실행 가능일을 따로 확인해야 합니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 KB국민은행의 주택구입용 주담대 최대한도가 6억원에서 3억원으로 축소됐습니다. 이번 조치는 전국에 적용되지만 집단대출과 일부 정책대출·대환대출 등은 제외됩니다. 신한은행 등 다른 은행도 모집인 접수 중단과 모기지보험 제한으로 대출을 조이고 있습니다. 상담받은 예상 한도는 실행 확정 금액이 아니므로 계약 전 복수 은행을 확인해야 합니다. 🏦 1. 국민은행 주담대 한도는 무엇이 달라졌나 KB국민은행은 별도 안내가 있을 때까지 주택을 구입할 목적으로 받는 주택담보대출의 최대한도를 3억원으로 제한합니다. 기존에는 수도권과 규제지역의 주택구입용 주담대에 정부 대책에 따른 최대 6억원 한도가 적용됐지만, 국민은행은 자체 관리 기준을 추가해 절반 수준으로 낮췄습니다. 비규제지역도 예외가 아닙니다. 기존에는 정부의 6억원 상한이 직접 적용되지 않았던 지역이라도 국민은행에서 주택구입자금 대출을 받는다면 최대 3억원 기준을 적용받습니다. 수도권과 규제지역의 매매가격 25억원 초과 주택에는 기존과 같이 최대 2억원 한도가 유지됩니다. 여기서 3억원은 누구나 받을 수 있는 보장 금액이 아니라 은행이 설정한 최고 상한입니다. 실제 대출액은 담보가치와 주택가격, 소득, 기존 부채, LTV와 DSR, 스트레스 DSR, 신용도와 상환기간을 적용해 계산합니다. 심사 결과에 따라 3억원보다 적게 ...

  2026 국민은행 주담대 한도 3억 축소｜가계대출 총량제와 실수요자 영향 주택 매수를 준비하는 사람에게 집값만큼 중요한 것이 실제 대출 가능 금액입니다. 2026년 7월 국민은행이 주택구입 목적 주택담보대출 한도를 기존 최대 6억 원에서 3억 원으로 축소하면서 잔금 계획을 다시 세워야 하는 실수요자가 늘고 있습니다. 이번 조치는 개인의 소득이나 신용 문제가 아니라 은행권의 가계대출 총량 관리에서 나온 만큼 다른 은행으로도 규제가 확산될 가능성을 함께 살펴야 합니다. 📌 핵심 내용 한눈에 보기 • 국민은행의 주택구입 목적 주담대 한도가 최대 6억 원에서 3억 원으로 줄었습니다. • 대출 총량을 관리하기 위한 조치로, 개인 심사 조건을 충족해도 한도 제한을 받을 수 있습니다. • 증액 없는 대환대출과 집단대출, 정책대출 등은 적용 방식이 다를 수 있습니다. • 다른 은행으로 수요가 몰리면 접수 중단과 심사 강화가 확산되는 풍선효과가 발생할 수 있습니다. 🏦 1. 국민은행 주택담보대출 한도 3억 원의 의미 국민은행은 주택을 구입하기 위한 주택담보대출의 최대 취급 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 낮췄습니다. 담보가치와 소득을 기준으로 4억 원이나 5억 원까지 대출받을 수 있는 사람이라도 이번 제한이 적용되면 국민은행에서 받을 수 있는 금액은 최대 3억 원으로 줄어들 수 있습니다. 이 조치는 주택 가격이나 지역별 담보인정비율을 직접 바꾸는 규제와는 성격이 다릅니다. 기존의 총부채원리금상환비율과 담보인정비율을 충족하더라도 은행 내부의 상품별 최대 취급 한도에 막힐 수 있다는 뜻입니다. 계산상 가능한 금액과 실제 은행이 빌려주는 금액이 달라지는 것입니다. 예를 들어 10억 원짜리 주택을 구입하면서 자기자금 5억 원과 주택담보대출 5억 원을 계획한 사람이 있다고 가정할 수 있습니다. 기존에는 소득과 부채 조건에 따라 5억 원 대출이 가능할 수 있었지만 최대 한도가 3억 원으로...