2026 셀러 파이낸싱 부동산 거래｜근저당·무이자·가족 간 매매 세금 정리

은행 대출 한도가 부족한 고가 아파트 거래에서는 매수인이 잔금을 모두 마련하지 못해 계약이 중단되는 경우가 있습니다. 이때 매도인이 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고, 해당 금액을 매수인에게 빌려준 것으로 처리하는 방식이 셀러 파이낸싱입니다.

매수자는 소유권을 넘겨받고 매도자는 미수금에 해당하는 대여채권을 확보하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정합니다. 겉으로는 잔금 지급을 미뤄주는 것처럼 보이지만, 실제로는 부동산 매매와 개인 간 금전대차, 담보 설정이 결합된 거래입니다.

이 구조 자체가 불법인 것은 아닙니다. 다만 거래금액이 클수록 매도인의 채권 회수 위험과 매수인의 상환 부담, 이자소득세와 증여세 문제가 함께 커집니다. 특히 부모와 자녀 사이에서 이용할 때는 차용증 한 장보다 실제 자금 흐름과 원리금 상환 기록이 훨씬 중요합니다.

📌 핵심 내용 한눈에 보기

• 채권최고액은 실제 대여 원금과 같지 않으며 근저당권이 담보하는 상한을 뜻합니다.
• 무이자 또는 저리 대여로 얻은 연간 이익이 1천만원 이상이면 증여세 검토가 필요합니다.
• 개인 간 이자를 지급할 때도 원천징수와 지급명세서 제출 의무가 발생할 수 있습니다.
• 가족 간 거래는 매매가격, 자금 출처와 실제 상환 능력까지 함께 확인됩니다.

🏠 셀러 파이낸싱의 실제 거래 구조

셀러 파이낸싱은 매도인이 부동산을 넘긴 뒤 매매대금 일부를 대여금 형태로 장기간 회수하는 방식입니다. 매수인이 계약금과 일부 잔금은 자기자금으로 지급하고, 부족한 금액에 대해서는 매도인과 금전소비대차계약을 체결해 나누어 상환하는 구조입니다.

거래를 진행할 때는 부동산 매매계약서와 별도로 금전소비대차계약서를 작성해야 합니다. 대여 원금, 이자율, 이자 지급일, 원금 상환일, 중도상환 조건, 연체이율과 기한이익 상실 조건을 구체적으로 정해야 합니다. 매매계약서에도 잔금 가운데 어느 금액이 매도인 대여금으로 전환되는지 명확하게 표시해야 합니다.

소유권이 매수인에게 이전되면 매도인은 더 이상 주택 소유자가 아니라 담보권을 가진 채권자가 됩니다. 매수인이 약속을 지키지 않았다고 해서 집이 자동으로 매도인에게 돌아오는 것은 아닙니다. 매도인은 근저당권을 실행해 경매를 신청하고 배당을 받아야 하므로 기존 선순위 권리와 예상 처분가격을 확인해야 합니다.

매수자는 은행의 대출 심사를 거치지 않고 부족한 자금을 마련할 수 있지만, 주택에는 매도인 명의의 근저당권이 남습니다. 향후 추가 담보대출이나 매각이 어려워질 수 있으므로 조기상환 방법과 근저당권 말소 시기를 계약서에 포함해야 합니다.

📑 17억원 근저당이 실제 대출액을 뜻하지 않는 이유

등기부등본에 표시되는 채권최고액은 현재 남아 있는 원금이 아니라 근저당권이 담보할 수 있는 채무의 상한입니다. 민법은 근저당권을 담보할 채무의 최고액만 정하고 실제 채무의 확정을 장래에 미뤄두는 저당권으로 규정하고 있습니다.

원금 외에도 약정이자, 지연손해금과 담보권 실행비용이 발생할 수 있기 때문에 채권최고액은 실제 대여액보다 높게 정하는 경우가 있습니다. 따라서 등기부에 채권최고액 17억원이 표시되어 있다고 해서 매수인이 정확히 17억원을 빌렸다고 단정할 수 없습니다.

당사자가 원금의 120%를 채권최고액으로 정했다면 실제 원금은 약 14억1천700만원으로 추정할 수 있습니다. 그러나 120%는 법으로 정해진 고정 비율이 아닙니다. 실제 대여 원금은 금전소비대차계약서, 계좌이체 내역과 근저당권 설정계약서를 확인해야 알 수 있습니다.

근저당권을 설정했다고 실제 채무가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 대법원은 근저당권 설정과 별도로 피담보채권을 발생시키는 법률행위가 존재해야 한다고 보고 있습니다. 가족끼리 차용증과 근저당만 만들어 놓고 실제 돈의 지급이나 상환이 없다면 형식적인 채무로 판단될 위험이 있습니다.

⚠️ 등기부의 숫자만 역산하지 않기

채권최고액은 담보 한도일 뿐 현재 원금 잔액이 아닙니다. 원금과 이자, 상환 내역은 별도 계약서와 금융거래 자료로 확인해야 합니다.

💸 무이자 대여와 연 4.6% 증여세 기준

상속세 및 증여세법은 타인에게 돈을 무상 또는 적정 이자율보다 낮게 빌린 경우 그 이자 차액을 경제적 이익으로 봅니다. 2026년 현재 시행규칙상 적정 이자율은 연 4.6%이며, 무이자라면 대여 원금에 이 비율을 적용한 금액이 증여이익 계산의 출발점이 됩니다.

연 4.6%는 개인 간 계약에서 반드시 받아야 하는 최저 이자율이 아닙니다. 당사자가 더 낮은 이자율이나 무이자로 계약하는 것도 가능하지만, 세법은 그 차이만큼 매수자가 경제적 이익을 얻었는지를 별도로 계산합니다. 반대로 약정이율은 이자제한법상 최고이자율인 연 20%를 초과할 수 없습니다.

이자 차액이 발생했다고 무조건 증여세가 부과되는 것은 아닙니다. 1년 동안 계산한 무상·저리 대출 이익이 1천만원 미만이면 금전 무상대출에 따른 증여 규정의 과세 대상에서 제외됩니다. 1년 내내 무이자로 빌린다면 원금이 약 2억1천700만원을 넘을 때 연간 증여이익이 1천만원 이상이 될 수 있습니다.

대여기간이 1년 이상이면 1년이 지난 다음 날에 매년 새로 대여한 것으로 보아 증여이익을 계산합니다. 고액 셀러 파이낸싱을 여러 해 유지한다면 첫해에만 신고 여부를 확인하고 끝낼 문제가 아닙니다. 원금이 줄어들면 다음 연도의 계산도 달라지므로 실제 잔액과 이자 지급액을 연도별로 관리해야 합니다.

특수관계인이 아닌 제3자 간 거래에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 이 규정이 적용됩니다. 거래를 성사시키기 위한 상업적인 조건이었는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 일반 매도인과 매수인 사이의 무이자를 가족 간 대여와 동일하게 단정해서는 안 됩니다.

👨‍👩‍👧 부모와 자녀 간 거래가 더 까다로운 이유

부모가 자녀에게 아파트를 매도하면 상속세 및 증여세법에 따라 우선 증여로 추정될 수 있습니다. 실제 매매로 인정받으려면 자녀가 매매대금을 부담했고 부모에게 대가를 지급한 사실이 명백해야 합니다. 셀러 파이낸싱을 이용한다면 자녀가 처음 지급한 금액뿐 아니라 남은 대여금을 자신의 소득과 재산으로 갚을 수 있는지도 설명할 수 있어야 합니다.

매매가격도 시가와 비교해야 합니다. 가족이라는 이유로 시가보다 지나치게 낮은 가격에 넘기면 저가 양수에 따른 증여이익이 별도로 계산될 수 있습니다. 시가는 최근 실거래가 하나만 골라 정하는 것이 아니라 법정 평가기간의 매매사례, 감정가와 해당 부동산의 개별 조건을 함께 검토할 수 있습니다.

차용을 실제 거래로 인정받으려면 계약일에 서류만 작성해서는 부족합니다. 이자를 약정한 날짜에 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체하고, 원금도 계약 내용에 따라 상환해야 합니다. 부모가 받은 이자를 곧바로 자녀에게 돌려주거나 다른 명목으로 반복 반환한다면 실질적인 이자 지급으로 인정받기 어려울 수 있습니다.

자녀에게 소득이 거의 없는데 수십억원의 채무를 장기간 부담하거나 만기 때마다 특별한 이유 없이 연장한다면 상환 가능성 자체가 쟁점이 됩니다. 국세청은 부동산 취득자금뿐 아니라 채무를 누가 실제로 상환했는지도 확인할 수 있습니다. 부모가 자녀의 원금이나 이자를 대신 갚으면 해당 금액은 별도의 증여 문제가 될 수 있습니다.

✅ 가족 간 차용의 핵심 증거

차용증의 작성일보다 대여금 지급, 정기적인 이자 이체, 원금 상환과 상환자금의 출처가 서로 일치하는지가 중요합니다.

🧾 매도인과 매수인이 각각 부담하는 세금

매도인이 이자를 받으면 일반적으로 비영업대금의 이익에 해당하는 이자소득이 됩니다. 사인 간 금전거래에서도 이자를 지급하는 사람은 원천징수의무자이며, 사업자등록이 없는 개인도 예외가 아닙니다. 비영업대금 이익의 소득세 원천징수세율은 25%입니다.

소득세 원천징수액의 10%에 해당하는 지방소득세까지 포함하면 통상 이자 지급액의 27.5%를 원천징수하는 구조입니다. 매수인은 이자를 지급한 달의 다음 달 10일까지 원천세와 지방소득세를 신고·납부하고, 지급명세서 제출 의무도 확인해야 합니다.

부모가 이자를 받았으니 다음 해 종합소득세만 신고하면 끝난다고 생각해서는 곤란합니다. 매수인이 이자 지급 단계에서 원천징수 의무를 이행해야 하며, 매도인도 다른 이자·배당소득과 합산한 금융소득 규모에 따라 종합과세 대상이 될 수 있습니다.

매도인은 대여 원금을 아직 전부 회수하지 못했더라도 소유권이전등기를 먼저 해주면 등기접수일이 부동산의 양도시기가 될 수 있습니다. 이에 따라 양도소득세 신고와 납부 시점이 대여금 회수보다 먼저 찾아올 수 있으므로 매도인은 세금을 낼 현금을 별도로 확보해야 합니다.

매수자도 취득세와 등기비용을 부담합니다. 자금조달계획서 제출 대상 거래라면 매도인에게 빌린 돈을 사인 간 차입금 등 해당 항목에 사실대로 기재하고, 금전소비대차계약서와 자금이체 자료를 갖춰야 합니다. 관련 시행규칙은 그 밖의 차입금을 기재한 경우 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 요구하고 있습니다.

⚠️ 매매와 대여의 날짜를 맞춰야 합니다

매매계약일, 대여금 실행일, 소유권이전일과 근저당 설정일이 서로 맞지 않으면 실제 거래 구조와 자금 흐름을 설명하기 어려워집니다.

📊 일반 은행대출과 셀러 파이낸싱 비교

구분	일반 은행대출 매매	셀러 파이낸싱
자금 제공자	은행 등 금융회사	부동산 매도인
담보권자	금융회사	매도인
심사 기준	소득, DSR과 담보가치	당사자 협상과 매수인의 상환 능력
등기상 금액	은행 근저당 채권최고액	매도인 근저당 채권최고액
추가 세무 쟁점	일반적인 취득세와 양도소득세	이자 원천징수와 무상대출 증여이익
채무불이행	금융회사가 담보권 실행	매도인이 직접 경매 등 회수절차 진행
가족 간 거래	일반적으로 해당 없음	증여 추정과 자금 출처 검증 위험 증가

셀러 파이낸싱은 은행 대출 규제를 없애는 제도가 아니라 금융회사가 부담하던 위험을 매도인이 직접 떠안는 구조입니다. 매수자의 소득이 충분하지 않다면 은행이 거절한 상환 위험이 매도인에게 그대로 이전될 수 있습니다.

🔍 계약서보다 중요한 실제 이행

셀러 파이낸싱은 고가 부동산 거래를 가능하게 하는 유연한 방법이지만, 매매계약서에 특약 한 줄을 추가하는 정도로 끝나지 않습니다. 매도인은 양도소득세를 낼 자금과 채무불이행 위험을 확인하고, 매수인은 이자와 원금을 실제로 감당할 수 있는지 판단해야 합니다.

가족 간 거래에서는 적정 매매가격, 차입 원금, 이자율과 상환 능력을 하나의 구조로 살펴야 합니다. 연 4.6%보다 낮은 이자를 정했다고 곧바로 대여금 전액이 증여되는 것은 아니지만, 연간 이자 차액이 1천만원 이상이면 증여세 신고와 과세 여부를 검토해야 합니다.

거래 후에는 약정한 날짜에 원리금을 계좌로 지급하고 원천세와 이자소득 신고를 이어가야 합니다. 종이 위의 차용증보다 수년간 이어지는 실제 금융거래 내역이 더 강한 증거가 됩니다.

거래금액이 크거나 부모와 자녀가 당사자라면 매매계약, 금전대차, 근저당권 설정과 세금 신고를 각각 분리해 검토해야 합니다. 한 단계라도 형식에 그치면 전체 거래가 증여나 허위 채무로 의심받을 수 있습니다.

📚 주요 출처

• 국가법령정보센터 민법 제357조 — 근저당권과 채권최고액의 의미
• 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제41조의4 — 무상·저리 대출에 따른 증여이익
• 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 — 증여이익 기준금액 1천만원
• 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 제44조 — 배우자·직계존비속 양도재산의 증여 추정
• 국세청 원천징수 안내 — 사인 간 이자소득의 원천징수와 신고 의무
• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제162조 — 잔금 청산 전 등기한 경우의 양도시기
• 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 — 사인 간 차입금 증빙서류 기준

이 글은 2026년 7월 확인한 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 세금과 신고 의무는 당사자 관계, 부동산 시가, 대여기간, 이자 지급과 원금 상환 내역에 따라 달라질 수 있습니다.